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verflochten

Asset 
Management.

Moderne Stadthäuser

Steuerung mit Strategie und Expertise

Willkommen im Bereich unserer Beratung im Asset Management!

In einer Welt, die von ständigem Wandel geprägt ist, ist eine effektive Verwaltung sowie präzise Optimierung und Absicherung Ihrer Vermögenswerte von höchster Bedeutung. 

Egal ob traditionelle Finanzinstrumente, Immobilien, alternative Anlagen oder nachhaltige Portfolios - wir helfen Ihnen bei der Umsetzung und begleiten Sie auf Ihrem Weg. Unsere Präzision beginnt mit unseren Bedarfsanalysen, die Ihre Vision, Ziele, Präferenzen und Risikotoleranzen einordnen.

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Einleitung in unsere 
Beratung.
 

  • Akt. Mietmanagement

  • Kostenoptimierung

  • Modernisierung

  • Sanierung

  • Revitalisierungen (Initiierung & Steuerung)

Unsere Analysen und Konzepte haben immer den Fokus der Vertragsoptimierung Ihrer Immobilien. Erreichen können wir das durch die Planung, Steuerung und die Kontrolle aller wertbeeinflussenden Maßnahmen. Zu unseren zentralen Tätigkeiten gehören u.a.: 

  • Geschäftsbesorgung (Objektebene)

  • Controlling & Reporting

  • Due Diligence Prüfungen

  • Operative Steuerung

Mit unseren Leistungen sind wir ein wichtiges Bindeglied zwischen Ihnen als Eigentümer und dem operativen Property- bzw. Facility Management. Auf Wunsch können wir auch die operative Steuerung von Immobiliendienstleistern übernehmen. Mögliche Steuerungsaufgaben würden durch uns allerdings mit der Zielsetzung verfolgen, die Aufgaben unterhalb von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialen umzusetzen.

Insbesondere notleidende Immobilien bedürfen einer massiven Betreuung, da nur mit z.T. erheblichem Einsatz von Mitteln und Zeit ein positives Turn-Around realisiert werden kann. 

Notleidende Immobilienbestände bedürfen also zur Ermittlung aller negativen Determinanten, eine intensive Analyse zur Schaffung einer Basis und Klärung von Erkenntniswerten.

 

Für uns ist Individualität das Stichwort! Deswegen sind alle unsere Konzepte und Zielsetzungen immer Gegenstand eines individuellen Maßnahmenplans. 

Auf unsere Tiefenanalyse kommt es an.

"Due Diligence"

Im Bereich des Asset Managements ist der Due-Diligence-Prozess von zentraler Bedeutung, um eine umfassende Einsicht in die Vermögenswerte zu gewinnen. Die Due Diligence im Asset Management stellt sicher, dass alle relevanten Informationen akkurat bewertet werden, um fundierte Entscheidungen zu treffen.

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Kaufmännische Due Diligence

  • Marktanalyse (Analyse des Mikro- und Makrostandortes)

  • Transparente Darstellung der Stärken und Schwächen
    u.a. des Zielobjekts und dessen Nutzungsplanung. Dabei wird unterschieden zwischen Makro- und Mikrostandort-Analyse mit harten und weichen Standort-Faktoren.

  • Ableitung und Bewertung von Einnahmerisiken
    Auf Basis der juristischen Bestandsaufnahme in Bezug auf unwirksame Vertragsklauseln, fehlenden Kautionen, Betriebskostenabrechnungen usw.

  • Identifizierung von Ertrags- und Wertsteigerungspotentialen

    Hier ist zu überprüfen, inwieweit über oder unter jeweils aktuellem Marktniveau vereinbarte Mieten vorliegen und wie sich die Mietansätze perspektivisch entwickeln (Indexierungen, Staffelmieten usw.). Mieten unter Marktstand erhöhen den als vertretbar zu erachtenden Kaufpreisfaktor, Mieten über Marktniveau mindern ihn. Darüber hinaus erfolgt eine Überprüfung von Dienstleistungsverträgen auf Möglichkeiten der Kostenreduzierung.

  • Analyse und Management der Objektrisiken

    Hierzu gehört die vergangenheitsbezogene Prüfung der Miet- und Nebenkosteneingänge anhand von Kontoauszügen und Buchungslisten sowie die Untersuchung der Ertragslage (vergangenheitsbezogen, gegenwärtig, zukünftig) mit Betrachtung der Fluktuationsrate und Bonität der Mieterschaft.

  • Prüfung geeigneter Nutzungsvarianten

    Die voraussichtlichen Anforderungen der künftigen Nutzer bilden das Ziel der Nutzungsanalyse. Dabei werden verschiedene Aspekte berücksichtigt, wie z. B. die Anforderungen an Größe und Beschaffenheit der Flächen, an mögliche Raumkonzepte, an Stellplätze, an Bauqualität und -ausführung, an Dienstleistungen und an technische Einrichtungen. Ebenfalls von Bedeutung für die Flächenoptimierung sind dabei lokale Faktoren unter anderem die Käufer- und Vermieterstrukturen, welche bedeutend auch die Grundrissgestaltung beeinflussen. Dabei müssen nicht nur der aktuelle Bedarf, sondern nach Möglichkeit auch künftige Bedarfsveränderungen in die Analyse einfließen.

  • Analyse der Branchen- und Konkurrenzsituation

    In einer Zusammenschau wird die Positionierung des Objektes im Vergleich zu konkurrierenden Objekten dargestellt. Dazu werden Konkurrenzobjekte identifiziert und bewertet. Es wird eine Rangliste aller Objekte einschließlich des eigenen erstellt und so die voraussichtliche Position des eigenen Objekts im Wettbewerb herausgearbeitet. Aus den Ergebnissen dieser Analyse können dann Rückschlüsse auf Stärken und Schwächen des eigenen Konzepts abgeleitet werden, die zu einer geeigneten Modifikation der Konzeption führen können. Ziel dieser Modifikation, die während der gesamten Konzeptionsphase laufend stattfindet, ist eine möglichst optimale Anpassung an die Bedürfnisse der künftigen Nutzer sowie eine weitgehende Abgrenzung von eventuellen Wettbewerbern.

  • Prüfung von Miet- und Nutzungsverträgen auf Angemessenheit

  • Prüfung von Dienstleistungsverträgen auf die Möglichkeit der Kostenreduzierung

  • Begleitung in baurechtlichen Angelegenheiten/Zweifelsfragen

  • Ermittlung des Marktwertes

    In Zusammenfassung der im Zuge der Bestandsaufnahme gewonnenen Ergebnisse wird der Marktwert durch einen zertifizierten Sachverständigen auf Basis der ImmoWertV oder, sofern notwendig, auf Basis von internationalen Bewertungsmethoden, ermittelt und während der Bewirtschaftungsphase laufend fortgeschrieben.

Technische Due Diligence

Die technische Bestandsaufnahme widmet sich architektonischen, bau- und haustechnischen Merkmalen von Immobilien.

 

1. Erstellung gutachterlicher Feststellungen von Baumängeln und Bauschäden

  • (Bauzustandsanalyse), Erstellung von  Konzepten nebst Milestone für Mängelbeseitigung

2. Die Beschaffung, Überprüfung und Dokumentation von Objektunterlagen/Gutachten:

  • Allgemeine Baubeschreibung

  • Detaillierte Baubeschreibung mit Angabe von Qualitäten und Standards

  • Baugenehmigung

  • Angabe von Baujahren und Fertigstellungsdaten (amtliche Abnahmeprotokolle)

  • Aktuelle Bestandspläne (Grundrisse, Schnitte, Ansichten)

  • Bestandpläne für technische Anlagen und Einrichtungen

  • Berechnungen von bzw. Angaben zu Funktionsflächen (FF), Bruttogrundflächen (BGF), Nettogrundflächen (NGF), Hauptnutzflächen (HNF), Nebennutzflächen (NNF), Verkehrsflächen (VF), Kellerflächen und Mietflächen nach Geschossen

  • Leitungspläne (Trassen- / Spartenpläne, Erschließung und Versorgung)

  • Altlastengutachten samt Nachweis der Belastungsgrade

  • Nachweis über die restlose Beseitigung von Altlasten, Schadstoffen, gesundheitsgefährdenden Belastungen und Umweltbelastungen

  • Hydrologisches Gutachten

  • Baugrundgutachten

  • Schallschutzgutachten und Schallschutznachweise

  • Gutachten über elektromagnetische Einflüsse (EMS-Gutachten)

  • Brandschutzgutachten und Brandschutznachweise

  • Wärmeschutznachweis

  • Nachweis über Umsetzung der Energieeinsparverordnung (EnEV)

  • Angaben zur wirtschaftlichen Selbstständigkeit von Einzelgebäuden (verkehrs- und versorgungstechnische Erschließung)

  • Angabe der Planungspartner mit vertraglichen Regelungen bezüglich Haftungen

  • Umplanungs- sowie Umnutzungsgestattungen

  • Nachweis vertraglicher Gewährleistungsregelungen

Juristische Due Diligence

Bestandsaufnahme ersichtlicher oder verdeckter Bestands- und Haftungsrisiken nebst verwaltungsrechtlicher Unsicherheiten, Eingrenzung möglicher Streitpotentiale, ggfls. finanzieller Eingrenzung.


Objektanalyse über Einhaltung Planungs- und baurechtlicher Vorgaben

  • wohnwirtschaftliche Mietverträge (Prüfung der Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Mietervorkaufsrechte, Vereinbarung über Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Kaution, Mietgestaltung, Mieterhöhungsmöglichkeiten, anhängige Mietrechtsauseinandersetzungen etc.)

  • gewerbliche Mietverträge (Wirksamkeit der verwendeten Klauseln, Vertragslaufzeit, Mietpreisgestaltung, -indexierung, Nebenkosten, Instandsetzungsverpflichtung, Rechtsfälle, Zahlungsrückstände etc.)

  • Dienstleistungsverträge (Prüfung der Laufzeiten, Kündigungsfristen, Preisanpassungs-klauseln, Vertragsklauseln etc.)

  • Amtlicher Lageplan

  • Aktuelle Grundbuchauszüge

  • Vermessungsnachweis mit Angabe der Grundstücksgröße

  • Nachweise von Eigentumsveränderungen des Grundstücks, Kauf- und Erbbaurechtsverträge

  • Informationen zur Grundstückshistorie

  • Auszug aus der aktuellen Bodendenkmalkarte und Denkmalliste

  • Gegebenenfalls städtebaulicher Vertrag nebst sonstigen Rahmenvereinbarungen mit Trägern öffentlicher Belange und Versogern

  • Sonstige Verträge und Vereinbarungen mit Nachbarn

  • Nachweis über vollständig geleistete Erschließungsbeiträge und Gebühren

Steuerliche Due Diligence

  • Behandlung von Veräußerungsgewinnen

  • Qualifizierung verbundener Kosten und Aufwendungen aus Transaktion- und Immobilienbewirtschaftung

  • Einkommen- bzw. körperschaftsrelevante Tatbestände im Zusammenhang mit dem Immobilientransfer

  • Umsatzsteuerrelevanz bei gewerblichen Immobilien

  • Forderungsverzicht

Wir entlasten Ihr Management.

"Ihr Mehrwehrt"

Reporting und Prüfung Ihrer Geschäftsvorfälle

  • Aktualisierter Kapitalflussbericht gemäß dem Standard für Kapitalflussberichte (individuell)

  • Key-Reports (Prüfung und Dokumentation der Betriebskostenkonzepte aller Immobilien von einem, durch Sie bestellten, Asset Manager

  • Reporting über Ihre Leerstandssituation oder Teile davon, in Bezug auf jede Immobilie oder jeden Immobilienteil

  • Reporting in Bezug auf Außenstände, bzw. durchgeführte Tätigkeiten zur Einbringung von Forderungen

Finanzierungsmanagement

Wir stellen die regelmäßige Überweisung Ihres Kapitaldienstes an die finanzierenden Kredit-institute sicher. Bei persönlichen Gesprächen begleiten wir Sie.

Bei Neuverhandlungen nehmen wir vor ablaufenden Zinsbindungsfristen und Vertragslaufzeiten mit Ihrem Kreditinstitut Kontakt auf. Sollten Sie vor einer Ankaufsfinanzierung stehen, haben wir ein breitgefächertes Netzwerk von soliden und belastbaren Bankkontakten, auf die wir zurück-greifen können.

Transaktionsmanagement

Erwägen Sie den Verkauf einer Liegenschaft? Gern unterstützen wie Sie bei den Vorbereitungen und begleiten Sie bei dem Prozess. Dieser Bereich umfasst u.a. folgende Dienstleitungen:

  • Marktanalyse zur Einschätzung und Festlegung des Angebotspreises

  • Unterstützung bei der Erstellung von Angebotsunterlagen (z.B. Investment-Memorandum)

  • Überprüfung von Kaufinteressenten, hinsichtlich Bonität und weiterer Prüfkriterien

  • Begleitung und Durchführung von Objektbesichtigungen 

  • Erstellung, Aufbereitung und Bereitstellung von Objektunterlagen

  • Unterstützung bei der Durchführung einer Due Diligence

  • Erstellung, Aufbereitung und Bereitstellung des Kaufvertrages nebst Verhandlung

  • Regelmäßiges Reporting bzgl. Sach- / Verkaufsstand der Liegenschaft 

Ihre Investition auf einen Blick

Über den gesamten geplanten Investitionszeitraum erstellen wir einen ganzheitlichen Investitions- und Finanzierungsplan (Budget). Der Liquiditätsplan wird jährlich angepasst. Weitere begleitende Maßnahmen:

  • Entwicklung von Nutzungskonzepten (Bedarfsanalyse im potentiellen Mietmarkt Entwicklung von zielgruppenspezifischen Mietangeboten, Revitalisierung nicht vermietbarer Flächen)

  • Definition von Investitionszielen

  • Budgetierung laufender Einnahmen/Kosten

  • Ermittlung und Definition eines Exit-Szenarios

Moderne Stadthäuser

Asset Management

Unsere
Dienstleistungen.

Due Diligence Prozess

Unsere Prüfkriterien und Analyse- sowie Bewertungsinstanzen sind ein solides und transparentes Werkzeug um Ihre Assets bzw. mögliche Assets zu betrachten. Das Ziel ist immer Ihre Risiken zu minimieren und Chancenpotentiale für Sie zu erkennen und zu nutzen.

Finanzierungsmanagement

Wenn Ihre Vermögenswerte und/oder Portfolien mit einem Fremdfinanzierungsanteil ausgestattet sind, dann übernehmen wir gern den gesamten Prozess von der Über-weisung des Kapitaldienstes bis zur Finanzkommunikation. Bei Neuverhandlungen ne-hmen wir vor ablaufenden Zinsbindungsfristen und Vertragslaufzeiten mit Ihrem Kredit-institut Kontakt auf.

Transaktionsmanagement

In einem nachhaltigen Asset Management  werden Portfolien immer wieder optimiert und verändert. Dabei sind viele Kriterien für eine erfolgreiche Durchführung für unsere Dienstleistungserfüllung entscheidend. So identifizieren wir zum Beispiel für Sie Ihre Kaufinteressenten, erstellen Verkaufs- bzw. Vertragsunterlagen, leiten den DD-Prozess oder übernehmen die Verhandlung. 

Reporting & Prüfung Ihrer Geschäftsvorfälle

Neben Kapitalflussbetrachtungen, analysieren für Sie auch Ihre Betriebskonzepte und Leerstandsituationen Ihres Portfolios. Sollte es Außenstände und andere Forderungen gegenüber Dritten geben, helfen wir bei der Aufarbeitung und Einbringung dergleichen. Alle durchgeführten Analysen werden in nachvollziehbaren Berichten und Kurzreports festgehalten.

Investitions- und Finanzierungspläne

Unsere Prozesse, für die Erstellung aller benötigten Unterlagen, beginnen mit einer Be-darfsanalyse und enden mit möglichen Exit-Szenarien. Unser Ziel ist Ganzheitlichkeit und Belastbarkeit aller notwendigen Investitions- und Finanzierungspläne, die Sie für Ihre Finanzkommunikation, aber auch Ihr internes Controlling, benötigen. 

Portfolio Management

Nachhaltige Verwaltung Ihres Immobilienportfolios zur Optimierung der Rendite-erwartung und Risikosituation. Gern fördern wir auch eine Diversifikation Ihres Portf-olios bzw. führen für Sie Ankauf- und Verkaufsprozesse durch.

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